Súčasná situácia na trhu predaju bytov či domov praje. Ceny nehnuteľností stále stúpajú, rovnako tak nároky kupujúcich. O tom, či sa vaša nehnuteľnosť predá výhodne alebo nie, rozhoduje celý rad faktorov. Niektoré ovplyvniť nedokážete, iné sú výhradne na vás. Čo vám pomôže predať nehnuteľnosť výhodnejšie a na čom naopak prerobíte?
Nemožno povedať, že úspešnosť predaja nehnuteľnosti máte výhradne vo svojich rukách. Existuje celý rad dôležitých faktorov, ktoré pri dome neovplyvníte, hoci by ste radi. Práve preto je veľmi dôležité už pri kúpe investičnej nehnuteľnosti vyhodnotiť všetky riziká, ktoré môžu v budúcnosti ovplyvniť hladký priebeh predaja. Ak budete obozretní, bude vám nehnuteľnosť dlhodobo vynášať.
Finančný poradca pán Jaroslav Gall na svojom webe v článku Kúpiť/nekúpiť? Porastú ceny nehnuteľností? upozorňuje na lokalitu ako na dôležitý faktor pre nákup nielen vlastného bývania, ale najmä domu alebo bytu pre investíciu:
"Položte si niekoľko podstatných otázok: Dokážem kúpiť dobre, napr. dom z exekúcie alebo na bežnom trhu? Mám skúsenosti, kontakty a peniaze? Dokážem sa o nehnuteľnosť starať? Čo je cieľom kúpy? Špekulácia na cenu alebo dlhodobý výnos chrániaci pred znehodnotením peňazí infláciou? Zvýšenie životného štandardu či priblíženie sa finančnej nezávislosti? Aká je vhodná lokalita pre investičný byt? Oplatí sa mi dať do toho vlastné peniaze alebo si vezmem úver? Ak to budem chcieť dlhodobo prenajímať, akú klientelu chcem? "
Lokalita je jedným z najzásadnejších vodítok, či nehnuteľnosť kúpiť alebo nie (a ako sa vám bude prípadne v budúcnosti predávať). Sledujte územný plán, dopravnú dostupnosť, sociálnu vybavenosť. Zistite si tiež niečo o susedoch, ktorí žijú v bezprostrednej blízkosti domu či bytu.
Lokalita má na hodnotu bytu či domu ten najväčší vplyv. Aj ten najkrajší domček po rozsiahlej a nákladnej rekonštrukcii má veľmi nízku hodnotu, ak je umiestnený v nebezpečnej periférii. Naopak centrá miest a ďalšie lukratívne miesta, napríklad pokojné a dobre dostupné obce v tesnej blízkosti veľkých miest, vám pomôžu cenu zvýšiť priemerne až o štvrtinu.
Obrázok: Dobrá lokalita je základom vyššej ceny pri predaji.
Taktiež si overte plánovanú výstavbu dopravnej infraštruktúry. Ideálnymi lokalitami pre rodinný domsú lokality v okolí Bratislavy pozdĺž hlavných dopravných koridorov s dobrou dostupnosťou autobusovými či železničnými linkami - napríklad Ivanka pri Dunaji, Svätý Jur, Rovinka alebo Marianka. Pozor ale na tzv. jednokoľajky, kde po jednej trati jazdia vlaky v oboch smeroch - na týchto tratiach je veľmi časté meškanie a vlaky sú nespoľahlivé. Jednokoľajová trať vedie napríklad z Bratislavy do Komárna, kde cestuje veľa ľudí a jej kapacita je hlavne v rannej špičke nedostatočná.
S cenou veľmi pozitívne hýbe občianska vybavenosť, napríklad dobrá dostupnosť škôlky, školy či obchodu, upravené ihriská a iné športové areály. Výhodou je tiež zastávka hromadnej dopravy, naopak nevýhodou je príliš rušná cesta v blízkosti.
Hoci máte prácu istú, zaujímajte sa tiež o mieru nezamestnanosti v danej lokalite. Tá dokáže znížiť cenu o výrazných 10-30%. Problémy s predajom vám môžu spôsobiť aj hluční, neporiadni susedia.
Čo sa samotného domu týka, pamätajte, že exteriér je tým prvým, čo potenciálny kupujúci uvidí. A ako je známe, emócie sú to, čo predáva. Snažte sa preto, aby dom vyzeral na prvý pohľad pekne, upravene a funkčne. K tomu vám stačia celkom jednoduché úkony, napríklad pokoste trávnik, upracte záhradu, opravte a očistite záhradný nábytok.
Obrázok: Pri predaji domu nie je dôležitá len samotná stavba, ale aj záhrada, plot a ďalšie vybavenie. Zdroj: sunsystem.cz
Iba na emócie však dnešných náročných kupujúcich nezískate, zamerajte sa preto aj na bezpečnosť domu a na úsporné a praktické prvky. Dom by rozhodne nemal mať staré hliníkové rozvody, pri ktorých významne hrozí riziko požiaru. Ak ich váš dom stále má, vrhnite sa do rekonštrukcie starej elektroinštalácie. Nemusíte sa báť, v hodnote nehnuteľnosti sa táto investícia vždy prejaví.
Podobne dôležité sú aj úsporné prvky - obzvlášť zateplenie objektu a inštalácia plastových okien. Oboje vám pomôže výrazne znížiť náklady na vykurovanie objektu a práve preto sú kupujúci ochotní si priplatiť. Dnes už sa stavajú domy s vysokým ekologickým štandardom, a preto investujte do zelených riešení. Energeticky náročný dom bude v budúcnosti nepredajný.
Ak chcete pri potenciálnych kupujúcich získať body navyše, môžete tiež investovať do automatizácie domácnosti, napríklad umožniť im ovládať jedným tlačidlom tienenie domácnosti, automatické otváranie bránok a vrát a vysunutie markízy. Lepšie sa tiež predá nehnuteľnosť s už vybudovaným bazénom, pergolou či zimnou záhradou.
Obrázok: Pergola s krásnym výhľadom príjemne zdvihne cenu nehnuteľnosti. Zdroj: sunsystem.cz
Akonáhle sú potenciálni kupujúci spokojní so samotnou stavbou a jej okolím, presúva sa pozornosť dovnútra domu. Aj tu sú nároky vyššie, než len naplnenie predstavy o potrebnej dispozícii.
Interiér, rovnako ako exteriér, musí vyzerať upravene a čisto. Nikoho určite nenadchnú zašpinené steny, rozbitý nábytok a tmavé, ponuré miestnosti. Nebojte sa preto vymaľovať miestnosti, ktoré to už potrebujú, na základnú bielu farbu a nahradiť staré osvetlenie novým. Tieto drobnosti dokážu úplne zmeniť ráz miestnosti.
Ak vám to realitný maklér priamo neodporučí, nepúšťajte sa do nákladných rekonštrukcií kuchyne. Často stačí len vymeniť kuchynskú dosku, ktorá potom rozžiari celú kuchynskú linku. Nezabúdajte tiež na to, že všetky spotrebiče v kuchyni by mali byť funkčné a čisté.
Záujemcov tiež nalákate kvalitným home stagingom. Pomocou drobných zásahov, ako sú upratovanie, aranžovanie dekorácií a nábytku, ktorý sa tu nachádza alebo si ho požičiate, získate zladenú, vzdušnú a odosobnenú nehnuteľnosť ako z katalógu.
Obrázok: Home staging pomôže kupujúcim vidieť ten pravý potenciál domu. Zdroj: sunsystem.cz
Pri predaji nepodceňujte cenovú stratégiu
Zvýšili ste hodnotu nehnuteľnosti a teraz s radosťou zadávate čo najvyššiu možnú cenu do všetkých inzerátov? Zbytočne si svoje úsilie nepokazte. Zle stanovená cena vás môže vrátiť späť na začiatok.
Aby cenová ponuka bola adekvátna a reálne odrážala maximum, čo môžete za nehnuteľnosti získať, musíte stanoviť optimálnu cenovú stratégiu. To znamená identifikovať cieľovú skupinu, vykonať porovnávaciu analýzu podobných predaných nehnuteľností a analyzovať konkurenčné ponuky.
Dávajte si však pozor, aby ste boli stále objektívny. Častým problémom predávajúcich je nemožnosť odpútať sa od emočného vzťahu k nehnuteľnosti, ktorú si - ako sa hovorí - vycipkali.
Nie ste si istí s akou cenou ísť na trh? Spýtajte sa na nezaujatý názor odborníka a nechajte si urobiť správny odhad ceny nehnuteľnosti.
Kontaktujte nás, sme tu pre vás
